Tschammler – Der Markt für deutsche Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien wächst ungebremst. Der Deutschland-Chef des Makler-Konzerns JLL gibt einen Ausblick, wie sich die Immobilien-Branche verändern wird.
Die deutsche Immobilienwirtschaft hängt an einer magischen Zahl. 400.000 Wohnungen müssten jedes Jahr gebaut werden, um den Bedarf zu decken, haben Marktforschungsinstitute ermittelt. Auch Büro- und Gewerbeobjekte sind in den Metropolregionen ein knappes und begehrtes Gut. Über alle Nutzungsarten gerechnet wird die Fläche der neu geplanten und im Bau befindlichen Immobilien auch 2017 wieder wachsen.
Der Löwenanteil der Neubauten, rund 27 Millionen Quadratmeter Gesamtfläche, wird nicht an Eigennutzer, sondern an Investoren verkauft. Diese “Trading Developments” legten schon vergangenes Jahr um 8,3 Prozent zu. Timo Tschammler (40), neuer Deutschland-Chef des Maklerkonzerns JLL, erklärt, welche Folgen diese Entwicklung für den heimischen Immobilienmarkt haben wird – und welche Lösungen die Branche für ein immer kleiner werdendes Objektangebot hat.
Im folgenden finden Sie ein Interview von €uro am Sonntag mit Timo Tschammler.
Der Ausgang der Präsidentenwahl in Frankreich hatte Auswirkung auf die Aktienmärkte. Hat er auch Folgen für Immobilienmärkte?
Timo Tschammler: Kurzfristig nicht, langfristig aber schon. Frankreich war eine Richtungswahl, die nicht nur die künftige Entwicklung der Grande Nation, sondern ganz Europas beeinflussen wird. Dass sich Emmanuel Macron wie erwartet durchgesetzt hat, ist ein Sieg für Europa und die Freiheit der Märkte – auch in der Immobilienwirtschaft.
Die Bundesbank hat Anfang Mai vor einer Immobilienblase gewarnt – Banken gingen zunehmend riskante Geschäfte ein, und die gezahlten Kaufpreise stiegen rasant. Welche Meinung haben Sie?
Es wäre fahrlässig, die Risiken etwa in der Metropolregion München im Sektor Wohnimmobilien auf bestimmten Teilmärkten in Abrede stellen zu wollen. Daraus eine flächendeckende Gefährdung für den Immobilienmarkt Deutschland abzuleiten, wäre allerdings genauso fahrlässig.
Auch der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt boomt derzeit. Wohin geht die aktuelle Entwicklung?
Das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate summierte sich hier auf 12,6 Milliarden Euro. Das ist das volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt und gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem ersten Quartal 2016 von fast 60 Prozent. Wir haben in allen Sektoren des Immobilienmarktes in Deutschland einen sehr erfreulichen Start erlebt, fast durchweg mit signifikanten Zuwächsen.
Der deutsche Immobilienmarkt gilt derzeit für viele Investoren als weitgehend leergefegt. Stimmt diese Einschätzung?
Die allgemein und verstärkt in den vergangenen Monaten beklagte Produktarmut im deutschen Markt kann ich aktuell nicht mehr bestätigen. Bei allen Nutzungsarten überwiegt zwar die Nachfrage – und wahrscheinlich wäre das Transaktionsvolumen bei einem größeren Angebot noch höher ausgefallen. Verkäufer nutzen aber vermehrt die derzeit gute Marktlage, um sich von Immobilien zu trennen.
Es ist also nahezu alles verkäuflich, was aus Beton, Steinen und Glas besteht?
Nicht alle derzeit am Markt gehandelten Objekte finden auch einen Käufer. Denn Sicherheit, genaue Prüfung und solide Finanzierung sind nach wie vor Kennzeichen des deutschen Immobilienmarktes, der sich zwar seit dem Jahr 2010 in einem steten Aufwärtstrend befindet. Daraus lassen sich aber noch keine Anzeichen für eine Trendumkehr erkennen – oder gar eine Fehlentwicklung des Marktes ableiten.
Wie werden sich die Kaufpreise und Mieten für Wohnobjekte deutscher Metropolen bis 2020 entwickeln?
Ich erwarte in den sieben großen deutschen Investmentmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ein ungebrochen hohes Niveau. Aber auch mit kleineren Ausschlägen nach unten ist in den Metropolregionen zu rechnen, etwa wenn ausländische Großinvestoren die hohen Preise zu umfangreicheren Portfolioverkäufen nutzen sollten und den Erwerbern dabei einen Discount einräumen.
Welche Auswirkung haben die jetzt beginnenden Brexit-Verhandlungen für den deutschen Immobilienmarkt?
Man sollte sich nicht auf eventuelle kurzfristig positive Ausschläge, beispielsweise auf dem Bürovermietungsmarkt Frankfurt, fokussieren. Die europapolitische Niederlage und die negativen gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen des Brexits werden – auch immobilienwirtschaftlich – die Märkte noch stark belasten. Andere politische Entwicklungen in unseren Nachbarstaaten machen zudem deutlich, dass die Rolle des Immobilienmarktes in Deutschland wesentlich davon abhängt, ob es auch künftig freie Märkte in Europa geben wird.
Wie wird hierzulande das Gesamtjahr 2017 für Immobilieninvestoren laufen?
Ein bekannter Trend wird sich bestätigen: Deutschland gilt noch immer und zu Recht als sicherer Hafen für Investoren aus der ganzen Welt. Viel wird im weiteren Verlauf des Jahres aber davon abhängen, wie die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik ausrichtet, welche Ankündigungen sie im Hinblick auf eine sukzessive Normalisierung des Leitzinses verlautbaren lässt – und nicht, welche Störfeuer von jenseits des Atlantiks sowie von der anstehenden Bundestagswahl in Deutschland entfacht werden.
