Weil die Zahl der verfügbaren Gewerbeflächen sinkt, wandern Unternehmen ins Bremer Umland ab. Die Politik will dem entgegentreten. Aber Bremen kann schon jetzt einiges bieten.
Wie attraktiv ist ein Immobilienmarkt für Investoren? Für Wirtschaftsförderer, die mit der Vermarktung von Gewerbeimmobilien einen Teil ihres Geldes verdienen, ist das eine zentrale Frage. Dementsprechend ist die Entwicklung des Transaktionsmarktes ein wichtiger Indikator.
Die WFB spricht für die erste Jahreshälfte 2016 von der „Ruhe vor dem Sturm“, denn nach einem verhaltenen Start zahlten Investoren den Angaben zufolge allein in der zweiten Jahreshälfte 315 Millionen Euro. Zum Jahresende zählten die Wirtschaftsförderer ein Transaktionsvolumen von 433 Millionen Euro. Damit wurde das Ergebnis des Vorjahres erneut übertroffen.
2015 gab es mit dem Besitzerwechsel der Waterfront einen Sondereffekt, der allein die Hälfte der gesamten Investitionssumme ausmachte. Im vergangenen Jahr gab es keine Zahlungen in dieser Größenordnung: Laut Immobilienmarktreport überstiegen 13 Prozent der Transaktionen ein Volumen von mehr 50 Millionen Euro. Auch 2017 gab es laut WFB-Chef Heyer bereits eine größere Anzahl von Projekten. „Das spricht für ein hervorragendes Investitionsklima.“
Mittelstädte: Bremen unter den 27 aussichtsreichsten Standorten
Entfiel, ebenfalls wegen der Waterfront, ein Großteil der Transaktionen 2015 auf den Bereich Handel, waren es 2016 vor allem Büroimmobilien, die verkauft wurden. Mit 182,5 Millionen Euro kamen sie auf einen Anteil von 42 Prozent am Gesamtvolumen. Besonders ins Gewicht schlugen demnach der Verkauf eines Teils des Bürokomplexes Europa-Center und des Speicher 1.
Die Unternehmensberatung Wüest Partner Deutschland hat sich im Auftrag der TLG Immobilien ebenfalls mit Bürostandorten auseinandergesetzt und zählt Bremen in ihrem Bericht zu einem der 27 aussichtsreichsten Investitionsstandorte im Segment Mittelstädte. „Immer häufiger werden professionelle Investoren in der Hansestadt fündig, wenn sie nach renditeträchtigen Objekten Ausschau halten“, heißt es. Allerdings hätten in der Hansestadt – wie an anderen Standorten auch – im vergangenen Jahr die steigenden Verkaufspreise die Renditen sinken lassen. Mit 5,3 Prozent lägen die Bremer Teilmärkte aber noch „im guten Mittelfeld“ aller untersuchten B-Standorte. Zum Vergleich: Die höchsten Renditen gab es 2016 in Braunschweig (7,6 Prozent), die niedrigsten in Nürnberg und Bonn (5,3 Prozent).
Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Bremen scheint auch in diesem Jahr ungebrochen. Nach Angaben der WFB beliefen sich die Investitionen allein in der ersten Jahreshälfte auf mehr als 250 Millionen Euro. Die Wirtschaftsförderer rechnen daher für 2017 erneut mit einem Transaktionsergebnis von mehr als 400 Millionen Euro.
Impulse für den Einzelhandel in der City
Es herrscht Aufbruchstimmung in der Bremer City: Die Ankündigungen von Familie Jacobs, ihr Stammhaus in der Obernstraße und benachbarte Häuser zu entwickeln, sowie die Pläne von Kurt Zech, das Parkhaus Mitte abreißen zu lassen und dort neue Passagen zu bauen, werden die Innenstadt komplett verändern. WFB-Chef Andreas Heyer spricht von einer „historischen Chance“. Durch die Markthalle Acht und Manufactum ist zudem der Domshof nach Angaben der Wirtschaftsförderer stärker in den Fokus gerückt.
Die sogenannten 1A-Lagen im Einzelhandel beschränken sich in der Hansestadt laut Immobilienmarktreport auf wenige Straßenzüge: die Hutfliterstraße, Obernstraße, Sögestraße, die Lloyd-, Katharinen- und Domshofpassage sowie den Unser-Lieben-Frauen-Kirchhof. Und in diesen Top-Lagen ist die Zahl der Ladeneinheiten begrenzt. Die Folge: Leerstände gibt es kaum. Der Bremer Markt wirke daher oft weniger dynamisch, überzeuge aber durch seine Stabilität, meinen die Wirtschaftsförderer.
Das zeigt sich auch in den Mieten: Die Durchschnittsmiete in der City liegt wie in den Jahren zuvor bei 85 Euro pro Quadratmeter, bei Spitzenmieten kommt die Innenstadt auf 130 Euro. „Mietpreissteigerungen sind zurzeit nicht realistisch“, sagt Heyer. Eine Entwicklung, die auch an anderen Einzelhandelsstandorten zu beobachten sei.
„Vielversprechende Ansätze von privaten Investoren“
Derzeit verortet die WFB in der City mehr als 700 Einzelhandelsbetriebe, mehr als 200 gastronomische Angebote und gut 50 kulturelle Einrichtungen. Neu dazugekommen sind zuletzt etwa das Brillengeschäft Mister Spex, die Möbelkette Bolia und der Modehersteller Marc Cain. Zumindest die Obernstraße hat durch die neuen Angebote offenbar ihre Attraktivität erhalten können: Eine Passantenfrequenzmessung an einem Sonnabend im Juni ergab, dass 31.000 Besucher durch die Obernstraße schlenderten – und damit in etwa so viele wie auch in den Jahren zuvor.
Ein Problem der Innenstadt ist allerdings weiterhin, dass nur etwa 15 Prozent der Einzelhandelsflächen auf die City entfallen. Der Rest verteilt sich vor allem auf die großen Einkaufszentren in der Peripherie. In vergleichbar großen Städten ist der Anteil der Einzelhandelsflächen auf der grünen Wiese weniger hoch. WFB-Chef Heyer: „Natürlich wäre es wünschenswert, dass die City über mehr Fläche verfügt.“ Aber nicht nur die Quantität spiele eine große Rolle dabei, wie attraktiv eine Innenstadt zu bewerten sei, sondern auch die Qualität. „Und hier gibt es derzeit vielversprechende Ansätze von privaten Investoren, die auch zusätzliche Flächen schaffen können.“
