Erstmals stehen deutsche Städte europaweit an der Spitze der beliebtesten Ziele für Gewerbeimmobilien-Investoren – der deutsche Büroimmobilienmarkt wird überdurchschnittlich gut bewertet. Das hat nicht nur Vorteile, denn die Preise steigen und es wird schwierig, attraktive Renditen zu erzielen.
Wenn alles nach Plan läuft, ist die Stadt Duisburg ab Herbst 2019 um ein Prestige-Gebäude reicher. Im kommenden Jahr startet der Bau von „Mercator One“, einem Haus mit mehr als 7000 Quadratmetern Bürofläche und Gastronomie im Erdgeschoss. Entworfen hat das Gebäude der renommierte Architekt Hadi Teherani. Umgesetzt wird sein Entwurf von Torsten Toeller, Investor und Eigentümer der Tierbedarfskette Fressnapf. Geschätzte Investition: zwischen 27 und 29 Mio. Euro.
Der Neubau am Duisburger Hauptbahnhof ist eines von vielen großen Bauprojekten, die Investoren aus aller Welt in deutschen Städten in Angriff nehmen. „Deutschland ist aktuell bei ausländischen Käufern das bevorzugte Land für Gewerbeimmobilien-Investments“, sagt Thomas Schneider, Chefanlagestratege bei der Investmentplattform Brickvest. Sein Unternehmen befragt regelmäßig Großanleger nach ihren präferierten Standorten für Investments in Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels. Im November 2017 meldete Brickvest bei seinem „Investoren-Barometer“ ein Novum: Ein Drittel der Befragten nannte Deutschland als bevorzugten Investitionsstandort. Damit setzt sich die Bundesrepublik zum ersten Mal an die Spitze des Rankings. Großbritannien, das bislang den ersten Platz belegte, konnte nur noch 27 Prozent der Investoren für sich begeistern – ein Verlust von vier Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr.
Büroimmobilienmarkt – Deutschland profitiert vom Aufschwung und vom Brexit
Der Rückgang in der Gunst der ausländischen Investoren lässt sich laut Brickvest in erster Linie mit der Entscheidung der Briten begründen, die Europäische Union zu verlassen. Doch der Brexit allein erklärt nicht, warum von allen Märkten in Europa ausgerechnet das deutsche Gewerbe boomt. Um diese Entwicklung zu verstehen, hat das Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield in einer Studie die Fundamentaldaten des deutschen Marktes untersucht. In ihrem Bericht attestieren die Experten der Bundesrepublik im internationalen Vergleich sehr gute Bedingungen für ein Investment in Gewerbeimmobilien. Mit einem Wirtschaftswachstum von jährlich rund 1,2 Prozent, einem Beschäftigungszuwachs von 0,2 Prozent pro Jahr und einem Anstieg der Einzelhandelsumsätze um 0,9 Prozent festige Deutschland seine Position als stabiler Wirtschaftsstandort.
Von allen deutschen Städten überzeugt Berlin die Immobilien-Spezialisten am meisten. Für die Jahre 2017 bis 2021 erwartet das Beratungsunternehmen in der Hauptstadt einen überdurchschnittlich starken Büroimmobilienmarkt. Die Mieten dürften in diesem Zeitraum um 3,6 Prozent jährlich steigen. Auf Platz zwei liegt Frankfurt mit einem jährlichen Wachstum von 1,6 Prozent, gefolgt von München mit 1,1 Prozent. Fasst man die Sektoren Büro, Einzelhandel und Logistik zusammen, gehen die Experten von Cushman & Wakefield davon aus, dass die Spitzenmieten in deutschen Metropolen in den kommenden fünf Jahren pro Jahr um 1,1 Prozent steigen. Zum Vergleich: Für Großbritannien rechnen sie mit einem Mietpreisanstieg von einem Prozent pro Jahr.
Renditen sinken
Für Anleger hat der Run auf das deutsche Gewerbe nicht nur Vorteile. Die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien sind mittlerweile vielerorts so hoch, dass es schwierig ist, angemessene Renditen zu erzielen. Wie die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) in einer gemeinsamen Studie herausgefunden haben, lagen die Anfangsrenditen in den fünf deutschen Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München zu Jahresbeginn zwischen drei und vier Prozent. Bis zum Jahresende werden es wohl nur noch zwischen 2,9 und 3,8 Prozent sein. Vor diesem Hintergrund ist es wenig überraschend, dass Immobilienanleger in Deutschland mittlerweile bereit sind, höhere Risiken einzugehen, um höhere Renditen zu erzielen. Laut Brickvest-Umfrage liegt die Risikobereitschaft deutscher Investoren deutlich über dem europäischen Durchschnitt.
